سایت شخصی پرویز رضایی

در موارد زیادی مالکین آپارتمان های یک ساختمان صرفا  قصد معامله و انتقال پارکینک و یا انباری اختصاصی خود را به شخص دیگر دارند باید توجه داشت همانطور که در ماده 30 قانون مدنی و بموجب آن "هر مالکی نسبت به ما یملک خود حق همه گونه تصرف و انتفاع دارد مگر در مواردی که قانون استثناء کرده باشد" تصرفات اشخاص در واگذاری این قطعات مفروزی نیز مطلق نمی باشد و با شرایط و محدودیت هایی  مواجه است از جمله اینکه:

1- ا...نتقال انباری و پارکینگ ها ,اختصاص به قطعات تفکیکی دارد فلذا چنانچه مطابق صورتمجلس تفکیکی مکان های مذکور از مشاعات ساختمان محسوب شده باشد نقل و انتقال آن ممکن نیست.

2- فروش و انتقال قطعی پارکینگ و انباری فقط به مالکین آپارتمانهای موجود در ساختمان امکان دارد.

3- مادامی که آپارتمانی در یک ساختمان فاقد انباری و یا پارکینگ است انتقال هرکدام از مکانهای یادشده به مالکی که دارای انباری و پارکینک است مجوزی ندارد.

4- تنظیم رضایتنامه  از طرف همه مالکین  نسبت به استفاده و حق انتفاع اختصاصی  برای احد از دارندگان آپارتمان های ساختمان  در صورت مشاعی بودن انباری و پارکینگ بلا مانع است.

در فسمت اول و دوم این سری از دانستنی های عمومی در مورد سند نقل و انتقال ملک با مسائل مربوط به عنوان سند و مدارک و مستندات لازم برای تنظیم سند خرید و فروش و یا همان بیع اجمالا آشنا شدیم در ادامه به نظرم آگاهی از معانی مصطلحاتی که در این اسناد استفاده می شود ضروری است .
1- بعضی از همکاران در سند بیع بجای فروشنده و خریدار از عبارات معامل و متعامل استفاده می کنند که صرفنظر از وجود معادل فارسی برای بیان این اسامی شایسته است با توجه به شمول این عناوین نسبت به طرفین معامله در سایر عقود مانند اجاره صلح رهن و غیره از همان عباراتی که برای بطور خاص برای معامله کنندگان درعقد بیع وضع شده یعنی فروشنده و خریدار استفاده شود.
2- بهاء - بها ملک در سند نقل و انتفال از ارکان ان می باشد منتها باید توجه داشت همانطور که قبلا هم اشاره شد مبلغی که در اسناد رسمی به عنوان بهاء و یا ثمن معامله قید می شود همان مبلغی نیست که ملک در قبال آن مورد معامله واقع شده بلکه این مبلغ معادل ارزش منطقه ای اعلامی از طرف دارایی است و صرفا مبنای محاسبه مالیات نقل و انتقال دارایی و حق الثبت واریزی به خزانه و حق التحریر سهم دفترخانه می باشد البته ذکر این مورد نیز بی فایده نیست که خریدار و فروشنده می توانند از سردفتر بخواهند تا همان مبلغ واقعی بهای ملک را در سند قید نماید .
3- "عبارت "اسقاط کافه خیارات متصوره خصوصا خیار غبن فاحش از طرفین به عمل آمد"به اصطلاح رسم القباله همه اسناد بیع قطعی است که شرح مفهوم خیار و انواع و احکام نیازمند مباحث مفصل و تخصصی است که حجم فراوانی از کتب فقهی و حقوقی را به خود اختصاص داده است.با این وصف همین مقدار باید دانست که با درج این عبارت در سند و امضای آن طرفین معامله حق هرگونه اعتراض و ادعایی را در مورد وجود عیب , تخلف از وصف ,و..در مورد معامله , مغبون شدن و گول خوردن را از خود سلب و ساقط می کنند و جالب اینکه همکاران محترم دفاتر اسناد رسمی لزوم قید چنین عبارت زیان باری را در سند وحی منزل تلقی کرده و حذف آن را مغایر با ماهیت سند رسمی بیع تلقی می نمایند و این در حالی است که پیش بینی اختیار فسخ در قانون و شرع در مواردی که معامله موجب ورود ضرر به یکی از طرفین می باشد امری کاملا عقلایی است و سلب این حق خصوصا در فالب فرم های متحد الشکل دفترخانه ها و برغم عدم آگاهی خریدار و فروشنده از مفهوم عبارت فوق رویه ای است غلط , غیر عقلایی و فاقد دلیل !

به اعتقاد من , نظریه اداره کل حقوقی قوه قضاییه که در پاسخ استعلام زیر صرفا به استناد قاعده فراش و اقرار قبلی زوج , برخلاف نتیجه آزمایش DNA که حاکی از عدم امکان تولد طفل از صلب وی می باشد دعوای زوج را مسموع ندانسته و او را مکلف به انجام کلیه تکالیف شرعی و قانونی پدر واقعی طفل دانسته است با عنایت به موارد زیر مبنی بر اشتباه است .

این خانم قبلا هم با پسرش برای انجام کاری به دفترخانه امده بود اما این بار فقط قصد مشاوره داشت .
دبیر بازنشسته آموزش و پرورش بود و بنا بر آنچه خودش می گفت سالها از فوت همسرش می گذشت و تنها با پسر سی و پنج , شش ساله اش که مجرد و دچار بیماری کلیوی است زندگی می کرد.
گفت حدود پنج سال است پسرم با یک زن شوهر دار که قبلا همسایه ما بود و صاحب یک دختر بچه 7 ساله است رابطه دارد مدام با هم در ارتباط هستند و وقتی هم که در خانه هست یکریز با موبایل به هم اس ام اس می زنند و قربون صدقه هم می روند البته چند سال پیش قضیه لو رفت و حتی بخاطر همین جریان عذرشان را خواستیم شوهرش هم کاملا از این موضوع با خبر دارد اما هیچ عکس العملی نشان نمی دهد .
خانم ادامه داد دارایی من پنج دستگاه آپارتمان بود که دوتای آن را به نام پسرم کردم آن زن حداقل پنج سال از پسرم بزرگ تر است به پسرم وعده داده تا با طلاق از همسرش با او ازدواج کند و من یقین دارم با توجه به اینکه از شرایط بیماری پسر من که با دیالیز زنده است با خبر است می خواهد با مرگ او اموالش را بالا بکشد.
پرسیدم چه کمکی من می توانم برایش انجام بدهم ؟ 
گفت : می خواهم پسرم را از ارث محروم کنم ! برایش توضیح دادم که چنین چیزی در قوانین این مملکت ممکن نیست و تصرفات اشخاص در مورد اموالشان برای بعد از مرگ محدود به همان ثلث( یک سوم ماترک)است که می توانند در مورد چگونگی هزینه کردنش همان مقدار وصیت کنند .
از شنیدن این موضوع متعجب شد و گفت چطور نمی توانم در مورد اموال خودم 
تصمیم بگیرم؟ 
گفتم خوب شما تا وقتی در قید حیات هستید هر تصرفی می توانید در دارایی هایتان بکنید اما با مرگ رابطه اشخاص با اموالشان قطع می شود 
در هر حال اگر بخواهید هم دارایی هایتان را در زمان حیات در اختیار داشته باشید و هم به اشخاص دیگری که جزء وراث شما نیستند منتقل شود بهترین راه , انتقال و صلح قطعی اموال به نام اشخاص مورد نظر با شرط حفظ منافع آن مادام حیات برای خودتان است .
البته این حق را هم دارید که با قید حق فسخ معامله در مدت حیات هر زمان که خواستید و صلاح دانستید معامله انجام شده را کان لم یکن کنید و وضعیت را به وضع سابق برگردانید .
زن کمی به فکر فرو رفت به نظرم از این پیشنهاد راضی بود خصوصا اینکه آموزش و پرورش را اولین اولویتش برای واگذاری آپارتمان ها می دانست .

وقت خداحافظی انگار برنامه جدیدی به نظرش رسید و گفت آقای رضایی اصلا آیا بهتر نیست این سه تا آپارتمان رو بفروشم و یک سویت کوچک بخرم و با پولی که از فروش آپارتمان ها به دستم میاد بقیه عمرم را به سفر های خارجی برم و زندگی خوشی داشته باشم ...لبخندی زدم و گفتم به نظر من این سومی از همه بهتره !