سایت شخصی پرویز رضایی

نقد ونظر مجموعه مطالعات موردی نام سری کتاب های تازه ای است که اخیرا با عناوین مختلف در مسایل حقوقی جزایی و... از سوی معاونت محترم آموزش قوه قضاییه گرد آوری و تدوین شده است.

ارتباط بین نظریه ودکترین ونیازهای علمی کارقضایی وتعامل بین منابع حقوق از اهداف اصلی گردآورنده می باشد. نگارنده با آرزوی توفیق برای ایشان و به پاس این اقدام شایسته به بررسی یکی از قضایایی که درجلد اول این مجموعه تحت عنوان اجاره اماکن مسکونی واستفاده تجاری مورد مطالعه وتحلیل واقع شده است می پردازد.

دانستنی های رابطه مالک و مستاجر 

 توصیف قضیه

توصیف وتحلیل موضوع به حکایت مولفین محترم مجموعه عینا به شرح ذیل است: خواهان دعوی تخلیه ید به طرفیت خوانده طرح و اقامه می کند و مستند خود را کپی مصدق سند مالکیت به شماره .......وکپی مصدق اجاره نامه ( مقالات مرتبط با اجاره نامه - سوالات مرتبط با اجاره نامه ) .......قرار می دهد. خلاصه اد عای خواهان آن است : آپارتمانی که دارای پروانه مسکونی است به موجب قرارداد دو ساله به عنوان دفتر به مستاجر ( مقالات مرتبط با مستاجر - سوالات مرتبط با مستاجر )  واگذار کردم درمتن اجاره نامه قید شده است که مستاجر وجهی به عنوان سرقفلی ( مقالات مرتبط با سرقفلی - سوالات مرتبط با سرقفلی )  به من نپرداخته است وحق مطالبه آن را هم نخواهد داشت اما در عمل مستاجر از آن محل هم به عنوان دفتر فروش قطعات خودرواستفاده می کرد حال مدت اجاره پایان یافته تقاضای تخلیه دارم. خوانده در مقام دفاع می گوید: صفحه2 قرارداد اجاره با خواهان در سال 1375 تنظیم شده و سال بعد آن را تمدید کرد و برای من حق کسب و پیشه در این مکان ایجاد شده است و... سپس دادگاه بدوی با این استدلال که محل مورد اجاره دارای پروانه مسکونی است و اشتغال به امر فروش قطعات خودرو حتی با فرض داشتن پروانه کسب از اتحادیه بر خلاف مقررات شهرداری است و به محل مسکونی عنوان محل کسب و پیشه یاتجارت نخواهد بخشید و برای مستاجر محل علی رغم فعالیت چند ساله حقی به عنوان کسب و پییشه یا تجارت ایجاد نمی کند و از آن جا که اصولا خوانده به خواهان سر قفلی  ( مقالات مرتبط با سرقفلی - سوالات مرتبط با سرقفلی ) نپرداخته است و از طرفی مدت اجاره پایان یافته حکم به تخلیه عین مستاجره صادر می کند با تجدید نظر خواهی خوانده پرونده در دادگاه تجدید نظر استان مورد رسیدگی قرار می گیرد که نتیجه آن تایید رای دادگاه بدوی است.

حد و مرز و مسئولیت های مستاجر  - بررسی اختلافات موجر و مستاجر - قرارداد اجاره چگونه ختم به خیر کنیم ؟

تحلیل قضیه از دیدگاه گروه اظهار نظر

 آرای صادره از محاکم بدوی و تجدید نظر خلاف موازین اصدار یافته است زیرا: اولادر این پرونده قرارداد اجاره بین اصحاب دعوی قبل از سال 1376 تنظیم شده است وبرابر ماده 1 قانون روابط موجر و مستاجر 1376 که مقرر داشته است: از تاریخ لازم الاجرا شدن این قانون اجاره کلیه اماکن اعم از مسکونی تجاری محل کسب و پیشه اماکن آموزشی خوابگاه های دانشجویی و ساختمان های دولتی و نظایر آن که با قرارداد رسمی یا عادی منعقد می شود تابع مقررات مندرج در این قانون و شرایط مقرر بین مو جر( مقالات مرتبط با موجر - سوالات مرتبط با موجر ) و مستاجر خواهد بود.قرارداد مربوطه مشمول این قانون صفحه3 نخواهد شد وحتی تمدید آن در زمان حکومت قانون سال 1376 کسب پیشه که با گذشت زمان وفعالیت مستاجر ( مقالات مرتبط با مستاجر - سوالات مرتبط با مستاجر )  در امور تجاری و در نتیجه رونق آن مکان همراه است ندارد ومستاجر هنگام تخلیه استحقاق دریافت حق کسب و پیشه را خواهد داشت وعدم دریافت وجه به عنوان سر قفلی ( مقالات مرتبط با سرقفلی - سوالات مرتبط با سرقفلی ) از سوی موجر و این که حق سرقفلی با حق کسب وپیشه متفاوت می باشد و ایجاد هریک متفاوت با دیگری است در این پرونده برای مستاجر حقی به وجود می آورد که دادگاه باید آن را در نظر می گرفت. زیرا با توجه به ماده 30 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 استحقاق مستاجر در مطالبه حق کسب و پیشه برابر تبصره 2 ماده 19 قانون مزبور پایدار شده است . نقد آرای دادگاه هر چند اینجانب با رای دادگاه بدوی که به تایید دادگاه تجدید نظر استان نیز رسیده است بلحاظ نتیجه آن موافق می باشم لکن بنظر می رسد استدلال محکمه ازحیث مبانی مخدوش است با این توضیح که اساس رای دادگاه بر این پایه قرار دارد که چون مورد اجاره فاقد کاربری تجاری است و اشتغال مستاجر در عین مستاجره خلاف مقررات شهرداری می باشد لذا به علت بی حقی خوانده نسبت به حق سرقفلی تقاضای تخلیه موجه می باشد.در صورتی که مقررات شهرداری دارای ضمانت های اجرایی خاص خود بوده و این مقررات ارتباطی با قوانبن موجر ومستاجر که اختصاص به روابط بین موجر و مستاجر است ندارد.

چگونگی تخلیه ملک در صورت مقاومت مستاجر - اختلافات موجر و مستاجر از دریچه قانون 

 نقد دیدگاه گروه اظهار نظر

 همانگونه که گفته شد ارای صادره از سوی دادگاه های بدوی و تجدید نظر بلحاظ نتیجه صحیحا صادرشده است مع الوصف ان چه از نظر محاکم یاد شده و هم چنین گروه محترم اظهار نظر مغفول واقع شده ان است صفحه 4 که به حکایت گردش کار : اولا: قرارداد اجاره بین طرفین قضیه بعد از تصویب ماده واحده قانون الحاق یک ماده به قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1365 منعقد شده ه است. ثانیا : قرارداد اجاره در قالب یک سند رسمی تنظیم گردیده است. ثالثا: در سند اجاره عدم دریافت سر قفلی ( مقالات مرتبط با سرقفلی - سوالات مرتبط با سرقفلی ) از طرف مستاجر ( مقالات مرتبط با مستاجر - سوالات مرتبط با مستاجر ) صراحتا قید شده است. بنا بر مراتب یاد شده واحراز شرایط فوق و با عنایت به ماده واحده مذکور که اعلام داشته است: :از تاریخ تصویب این قانون کلیه اماکن استیجاری که با سند رسمی با یا بدون سند رسمی بدون دریافت هیچگونه سر قفلی و پیش پرداخت به اجاره واگذارمی شود در راس انقضا مدت اجاره مستاجر موظف به تخلیه آن می با شد مگر آنکه مدت اجاره با توافق طرفین تمدید شود.... رای دادگاه منصرفا ازمبانی و استدلال های استنادی آن صائب به نظر می رسد. بدیهی است حق درخواست تخلیه از سوی مستاجر به استناد ماده واحده یاد شده برغم اعتقاده گروه اظهار نظر منافاتی با عدم استحقاق مستاجر به حق سرقفلی ندارد زیرا ماده واحده به تصویب شورای نگهبان رسیده و ان شورا نیز بارها بر نظر خود برعدم استحقاق مستاجر در اینگونه قراردادها به دریافت سر قفلی ( مقالات مرتبط با سرقفلی - سوالات مرتبط با سرقفلی ) تاکید نموده است.

پی نوشت :

عنوان : مطالعه موردی مسایل حقوقی جلد1 (روابط موجر ومستاجر) گرد آوری و تدوین: معاونت آموزش قوه قضاییه ناشر: انتشارات جاودانه چاپ اول 1378

نویسنده :پرویز رضایی

نمرود برغم شکست و ناکامی در رویارویی با ابراهیم (ع) چون، وجودش را خطر بزرگی در فرمانروایی خود می دید حکم تبعید و مصادره اموال او را صادرکرد اموالی که نتیجه سال ها کار و تلاش بسیار ابراهیم (ع) در مدتی بود که دربابل به سر می برد، و همچنین شامل ، زمین های کشاورزی و گوسفندان بسیاری می شد که از طرف پدر ساره، به همسرش، رسیده بود

با صدور حکم تبعید ابراهیم (ع) ، اموال او نیز توقیف شد و با شکایت ابراهیم (ع) از نمرود کار به دادگاه کشید.

ابراهیم (ع) در دادگاه، خطاب به قاضی چنین گفت: «من و همسرم سال ها زحمت کشیده ایم تا این اموال را به دست آورده ایم. اگر می خواهید اموالم را مصادره کنید، باید سال های عمرم را که صرف به دست آوردن این اموال شده، به من برگردانید».

قاضی محکمه چون استدلال منطقی ابراهیم (ع) را شنید رأی را به نفع او داد و حکم به استرداد اموال مصادره شده اش صادر کرد.

نادیده گرفتن واقعیت هایی که مورد پسند ما نیست به هیچ وجه موجب نمی شود که آن واقعیت ها هم دست از سر ما بردارند و ما را به حال خودمان واگذارند و سایه به سایه در تعقیب ما نباشند.
امروزه ما چه بخواهیم و چه نخواهیم در جهان مدرن زندگی می کنیم و همه ابعاد زیست ما تحت تاثیر شرایط جدید قرار دارد 
ازدواج سفید یکی از پدیده هایی است که در غرب نضج و کم کم به شرق و حتی کشورهای اسلامی در حال پیشروی است 
واقعیت این است که بسیار ساده انگارانه به نظر می رسد اگر آمار وحشت آور طلاق در این دهه های اخیر و تجرد گزینی را امری عادی و یا اخیرا گرایش و الگو برداری بخشی از جوانان به ازدواج سفید را صرفا ناشی از هنجار شکنی و عصیان در برابر اعتقادات دینی و مذهبی تلقی کنیم.
منظومه قوانین و مقررات حاکم بر روابط زوجیت در جوامع سنتی که در طول چندین قرن و بر اساس فقه شکل گرفته پاسخگوی نیازها و انتظارات دخترها و پسرها برای تشکیل یک زندگی دائمی توام با وفاداری که جوهر و مولفه اصلی ازدواج است نمی باشد .
در این شرایط و اوضاع و احوال دو راه بیشتر پیش رو نیست :

مشهورترین و در عین حال گمراه کننده ترین تعریفی که برای انسان گفته شده و ورد زبان خاص و عام است تعریف ارسطوست که او را حیوان ناطق دانسته در صورتیکه غالب مردم بیشتر از هر چیز تحت تاثیر احساسات و عواطف خود هستند تا عقل !

آدمیان در سرزمین و اقلیمی که متولد می شوند و رشد می کنند و بزرگ می شوند همان عقاید و باورهای پدران و نیاکان خودشان را یدک می کشند و به فرزندان و نسل های بعدی منتقل می کنند و در عین حال به باورهای خود افتخار می کنند در حالی که در این کره خاکی میلیاردها انسان با عقاید گوناگون و متضاد زندگی می کنند و لازمه درست بودن این همه از باورها و عقاید بعضا متعارض پذیرفتن تعارض و نفی عقلانیت است.
با این همه باید اعتراف کرد بر خلاف کسانی که مدام در چالش با خود هستند و بخاطر عجز و ناتوانی در رسیدن به حقایق هستی بیشتر اوقات با اضطراب زندگی می کنند بسیاری از مردم با همین عقاید و باورهای نیازموده اجداد و نیاکان خود سرخوش هستند و از این ناحیه احساس آرامش می کنند

به گزارش خبرگزاری ها ضلع شمال غربی میدان حسن‌آباد، در شامگاه چهارشنبه ۲۶ تیر، سوخت و بیشتر توجهات به این حادثه معطوف به خساراتی بود که به این میدان بلحاظ یک اثر تاریخی وارد شد 
اما به نظرم توجه کافی حداقل در مورد یکی از قدیمی ترین دفاتر اسناد رسمی یعنی بدفترخانه 39 تهران که بیش از 70 دفتر جاری آن بکلی نابود شد مغفول ماند 
به خاطر دارم در یک تماس تلفنی با یکی از همکاران سردفتر تک رقمی دفترخانه های تهران که از مشکلات بایگانی و کمبود جا گله داشت نقل می کرد فقط دهها سند ان دفتر خانه مربوط به شخص رضاه شاه است .
دفترخانه ای با چندین هزار سند در عمر نود ساله تشکیلات اسناد رسمی که متولیان اولیه آن برای ثبت اسناد مردم یک مجتهد جامع‌الشرایط که حاکم محضر نامیده می‌شد به همراه دو نفر معاون قریب الاجتهاد.بودند سوخت و نابود شد.
بی شک در میان اسناد سوخته شده این دفترخانه بسیاری این قابلیت را داشته اند که جزء میراث فرهنگی کشور ثبت و در موزه ها در معرض تماشا و توجه اهل فرهنگ و نظر واقع شوند .
این حادثه می تواند تلنگری باشد برای بیداری و هشدار به مسولان فرهنگی کشور برای حفظ و حراست از متونی که چه بلحالظ فقهی و حقوقی و چه از منظر ادبی و تاریخی و حتی آثار خوشنویسی محررین آن بسیار ارزشمند است .

امروز فرصتی دست داد تا به بعضی از پیج های طرفدار گروه های اسلامی خصوصا داعش سرکی بکشم از ادبیات و زبان پست ها و کامنت های ذیل انها کاملا معلوم بود که شخصیت های پشت سر این مطالب از چه گروه های سنی و دارای چه حد از اطلاعات دینی و مذهبی هستند غالبا جوانانی کم سن و سال و متاسفانه بلحاظ فهم دینی بسیار سطحی و کم اطلاع خدایی ناکرده ابدا قصد تحقیر و تخفیف شخصیتی آنها را ندارم زیرا صرفنظر از عوامل اصلی این جریان که حد اقل من از ماهیت و اهداف سیاسی انها بی اطلاع هستم این جوانان بسیار پر شور و با ایمان نسبت به دیدگاهی می باشند که موجب جذب انها به این گروه شده است.ایمانی که می تواند یک پتانسیل عظیم و یک سرمایه بزرگ برای جهان اسلام محسوب شود اما با کمال تاسف باید گفت همین ایمان بدون درک صحیح از اسلام موجب گردیده تا چهره ای خشن و زشت از اسلام در دنیا به نمایش گذاشته شود .از انجا که به نظر من عامل مهمی که در این گرایش جوانان به این گروه بسیار موثر می باشد یک دسته از ایاتی است که مسلمانان را امر به جهاد می کند و یا بر فضیلت جهادگران تاکید دارد به ناچار نقطه اصلاحی این جریان نیز باید از همین محل آغاز شود منتقد این جریان چاره ای ندارد مگر اینکه موضع خود را نسبت به قریب صد ایه از قران که مستقیم و غیر مستقیم مربوط به امر قتال و جهاد است روشن کند ایاتی که در حد نصوصی مانند نماز و ذکات از صراحت کامل برخوردار است.در پست قبلی موضوع فوق را با طرح چند سوال مورد کاوش قرار دادم و تلاش کردم با بیان اینکه نفس جهاد فاقد موضوعیت است نشان دهم که با توجه به هدف از رسالت و بعثت پیامبر اسلام که ابلاغ دین تعریف شده جهاد اسلامی در ان عصر و زمانه به عنوان مقدمه واجب وجوب پیدا کرده و برای دفع موانع رسانیدن این پیام آسمانی به مردم چاره ای جز توسل به زور متصور نبوده است در صورتیکه امروزه با توجه به تنوع منابع قدرت مانند اقتصاد و سیاست و رسانه ها و ... تکیه بر موضوع جهاد به عنوان تنها وسیله نشر اسلام موضوعیت خود را از دست داده و به اصطلاح فقهی با تغییر موضوع باید قائل به تغییر در حکم بود. شاید بتوان یکی از ادله عدم حمایت قریب به اتفاق علمای جهان اسلام از این جریان افراطی را در چنین توجیه ناگفته ای تبیین نمود.